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數(shù)說2016浙江經(jīng)濟(jì)之五：精準(zhǔn)調(diào)控去庫存

數(shù)說2016浙江經(jīng)濟(jì)之五：精準(zhǔn)調(diào)控去庫存

2017年02月13日 07:59:48 瀏覽量: 來源:浙江日報(bào) 作者:方臻子 冉茂翔

　　提前兩年完成商品房去庫存目標(biāo)任務(wù)、全省新建商品房可售房源消化周期11.7個(gè)月……回顧2016年浙江房地產(chǎn)去庫存，這些數(shù)據(jù)令人印象格外深刻。而在上述數(shù)據(jù)背后，是我省有形、無形并舉，市場、民生統(tǒng)籌兼顧，打出了一套精準(zhǔn)施策組合拳。

　　去庫存全面均衡

　　2016年初，我省就將建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制列入重點(diǎn)改革突破事項(xiàng)，制定了以“穩(wěn)房價(jià)、去庫存、優(yōu)結(jié)構(gòu)、建機(jī)制”為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案。6月下旬，省政府印發(fā)《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》，提出“2017年全省商品住宅庫存消化周期回落并保持在10至16個(gè)月的合理水平”等具體目標(biāo)。

　　年終歲尾“大考”時(shí)，浙江拿出了一份全面均衡、扎實(shí)亮麗的去庫存成績單——截至2016年12月31日，全省新建商品房可售房源消化周期為11.7個(gè)月。不僅是在杭州這樣的中心城市，在浙北小城嘉善，僅2016年3月，商品房銷售備案就有2377套，環(huán)比上漲417%，同比上漲385%，有史以來月成交首次突破2000套。在蒼南縣，2016年全年成交商品住宅7330套，比2015年的3274套上漲124%。

　　去庫存，最終是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。2016年全年，全省商品房銷售8637萬平方米，比2015年增長44.3%，繼2015年比上年增長28%創(chuàng)歷史新高后再創(chuàng)新高。不僅杭州商品房銷售高速增長，連市場一直不溫不火的三四線城市商品房銷量也一路攀升，庫存去化周期也一路縮短。

　　據(jù)省房地產(chǎn)監(jiān)管分析平臺統(tǒng)計(jì)，2016年全年，11個(gè)設(shè)區(qū)市市區(qū)商品房銷售面積比上年增長39.1%，33個(gè)重點(diǎn)縣（市）商品房銷售面積比上年增長43.4%，21個(gè)一般縣商品房銷售面積比上年增長36.5%。這組數(shù)據(jù)表明，浙江本輪去庫存著力均衡，成效非常顯著。至2016年年底，浙江提前兩年全面完成商品房去庫存目標(biāo)任務(wù)。

　　需求供給同發(fā)力

　　怎樣把去庫存和滿足老百姓的住房需求結(jié)合起來？這是我省在去庫存過程中著力破解的一道難題。

　　拆遷安置，多年來一直是“城市更新”的主要手段，但大量建設(shè)的安置房小區(qū)，一定程度上分流了商品房市場的客戶。2015年11月，海鹽提出將逐步取消保障性住房、拆遷安置住房建設(shè)，轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)償方式實(shí)施安置。

　　“貨幣化安置”產(chǎn)生了奇效——當(dāng)年海鹽縣貨幣化安置的幾百戶居民中，多數(shù)選擇購買商品房，而且一買就是兩套。海鹽縣城不大，整體的庫存也只有兩三千套，這股由貨幣化安置激發(fā)的購買力就顯得尤為強(qiáng)勁?！昂｛}的庫存從來沒有像現(xiàn)在這么低過?！币晃缓｛}當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)從業(yè)人士說。

　　各地探索實(shí)踐，有關(guān)部門也發(fā)布了相關(guān)政策意見“保駕護(hù)航”。2016年1月至11月，全省實(shí)施棚改貨幣化安置7.54萬套，占當(dāng)年我省棚改開工總套數(shù)的32%。貨幣化安置比率同比提高了20.6%，在當(dāng)年棚改拆遷中貨幣化安置協(xié)議數(shù)量占到同期協(xié)議數(shù)量的71%。棚改貨幣化的衍生品——“房票”，同樣成為2016年去庫存工作中一招效果顯著的新招。紹興、金華、義烏、衢州、奉化、湖州等地均采用“房票”的方式，更加直接地將拆遷戶轉(zhuǎn)化為購買力，既推動(dòng)了農(nóng)民市民化，也助推了去庫存。

　　“組合拳”不止于此。加大住房公積金支持力度、實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)與庫存掛鉤……一系列的做法，均取得了不錯(cuò)的效果。除了需求側(cè)發(fā)力，不少房地產(chǎn)企業(yè)也從供給側(cè)下手，深挖用戶需求，尋找市場空間與機(jī)遇。從總體看，省內(nèi)三四線城市市場供需關(guān)系飽和，但符合市場需求的精裝修產(chǎn)品，在這些城市中較為少見，一些國內(nèi)知名房企，2016年密集布局我省三四線城市成績斐然，正是在產(chǎn)品升級上動(dòng)足了腦筋，做出了新意。

　　改善民生促需求

　　2016年，杭州市民小周賣了原本67平方米的舊房，置換了一套128平方米的精裝修新房。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2016年，杭州主城區(qū)新建商品住宅戶均簽約面積為115平方米，創(chuàng)下了近6年來的最高值；從住宅戶型結(jié)構(gòu)分析，100平方米以上房源占比42%，比上年增長3%，增長集中在100平方米至140平方米的初次改善型房源戶型區(qū)間。改善，成為2016年樓市的一股中堅(jiān)力量。

　　三四線城市亦如此。新湖景城，一個(gè)位于衢州西區(qū)占地面積760畝的超級大盤，目前住宅部分僅牡丹園小高層在售，其余均已售罄。項(xiàng)目營銷人員介紹，客戶基本來自衢州城區(qū)，成交放量完全來自本地的內(nèi)生需求，尤其是城區(qū)需求的集中釋放。

　　改善性需求、內(nèi)生性需求的增長，也從另一個(gè)側(cè)面反映出居民購買力的提升，只有人們的口袋鼓了，加上適當(dāng)?shù)恼吖膭?lì)，才會迅速激發(fā)出房地產(chǎn)去庫存的“洪荒之力”。

　　有關(guān)部門注意到，較強(qiáng)購買力一定程度上也推動(dòng)了房價(jià)上漲。據(jù)全省新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)，2016年全年12個(gè)月均保持上漲。從3月份開始，進(jìn)入環(huán)比1%至2%的漲幅區(qū)間；8月份達(dá)到2.4%，9月甚至達(dá)到2016年的最高值4.1%。2016年第三季度，杭州等重點(diǎn)城市房價(jià)存在上漲過快的危險(xiǎn)。房子是用來住的，不是用來炒的。為讓房子回歸居住屬性，我省果斷采取調(diào)控措施“穩(wěn)房價(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”，在杭州等重點(diǎn)城市采取調(diào)控措施后，全省環(huán)比指數(shù)迅速回落，保持了市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。